古い工場や倉庫を所有していると、こんな不安を感じることはありませんか？
「建てたのはかなり前だけど、今の法律に合っているのか不安…」
「増築をしたいが、そもそも再建築できるか分からない」
「建築確認書類が見つからない。これって違法建築？」
こうした疑問を放置したままでは、建て替えや補助金申請の際に大きなリスクを招くことがあります。
この記事では、建設マネジメントの視点から「既存不適格」と「違法建築」の違い、建て替え可能性の見極め方、実務での判断ステップまでを分かりやすく解説します。
「既存不適格」とは？
合法的に建てられたが、後の法改正で現行法に適合しなくなった建物です。
📌 よくあるケース
建築当時は容積率300% → 現在200%
「準工業地域」→「第一種住居地域」へ変更
道路の拡幅や用途変更により接道義務を満たさなくなった
このような建物は違法ではありません。ただし、増築や建て替えの際には、現行法に適合させる必要があります。
「違法建築」とは？
建築時点で法令違反があった、または許可なく後から変更した建物です。
違反の例
無許可での増築や用途変更
建ぺい率・容積率オーバー
防火地域での耐火構造未対応
建築確認済証・検査済証が存在しない
違法建築は是正指導、罰則、補助金対象外など、将来的なリスクが非常に大きい点が特徴です。
「既存不適格」と「違法建築」の見分け方
| チェック項目 | 既存不適格 | 違法建築 |
|---|---|---|
| 建築当時の法令適合 | 〇 | ✕ |
| 建築確認申請の有無 | あり | なし or 内容と相違 |
| 現行法との整合性 | ✕ 一部不適合 | ✕ 大幅に違反 |
| 建て替えの可否 | 条件付きで可 | 原則不可（是正要） |
| 行政指導の可能性 | 低 | 高 |
再建築可能かどうかを見極める5つのチェックポイント
1｜建築確認済証・検査済証の有無
まずは建築当時の書類を確認しましょう。
・建築確認番号
・検査済証
・竣工図面
これらがあるだけで判断がスムーズになります。
2｜接道条件を満たしているか
幅員4m以上の道路に2m以上接していないと、再建築不可になる場合があります（建築基準法42条2項道路などに注意）。
3｜用途地域と現用途の適合
例：
住居系地域での製造業→用途違反の可能性あり。
工場用途が許される「準工業地域」か「工業地域」かを確認しましょう。
4｜容積率・建ぺい率の変更
現在の法規制で、同規模の建物が再建築できるかを市役所等で確認。
場合によっては、敷地の買い増しや設計変更が必要です。
5｜増築・改修の履歴が適法か
過去の改修が「確認申請不要範囲内」か、それとも「違法増築」に該当するかの確認が必要です。
よくある違法建築の事例（3選）
| ケース | 違反内容 | 結果 |
|---|---|---|
| A社 | 屋上に無許可で倉庫設置 | 是正命令・使用停止 |
| B社 | 準住居地域にて食品製造 | 用途違反で指導・営業停止リスク |
| C社 | 1階部分を壁構造からプレハブ化 | 耐火違反で消防査察NG |
放置するとこんなリスクが…
補助金・助成金の対象外になる
金融機関からの担保評価が下がる
是正命令 → 使用中止 or 解体命令の可能性
建て替え不可 → 資産価値大幅減少
初動でやるべき3つのアクション
📌 STEP1：建築確認済証・検査済証を探す
📌 STEP2：用途地域・容積率・建ぺい率を自治体で確認
📌 STEP3：建築士またはCM会社に相談（図面があればベスト）
まずは「合法性の棚卸し」から始めよう
古い建物だからといって、必ずしも違法ではありません。
大切なのは、**「建てた当時の法令に適合していたか」と「現在の使い方・構造が違反していないか」**を明確にすることです。
✅ 将来的に建て替えを考えている
✅ 増築・リニューアルを検討中
✅ 工場・倉庫の資産価値を把握したい
という企業担当者の方は、まずは建物の現状を正しく把握し、必要に応じて専門家と連携していきましょう。
