「古い工場を解体して建替えたいが、地中障害のリスクはあるのか」
「解体後に地中からコンクリートガラや杭が出てきた場合、誰が費用を負担するのか」
「既存図面がない工場では、どこまで調査すべきなのか」
「地中障害が見つかると、工期や建設費にどのような影響があるのか」
「発注者は、建替え前に何を確認しておくべきなのか」
古い工場の解体・建替えでは、建物本体の解体費や新築工事費だけでなく、地中障害のリスクを確認しておくことが重要です。地中障害とは、地中に残っている既存杭、基礎、地中梁、コンクリートガラ、埋設配管、古い浄化槽、地下ピット、タンク、井戸、廃棄物、土壌汚染のおそれがある埋設物など、次の工事に支障となるものを指します。
これらは、地上から見ただけでは分かりません。既存工場を解体した後や、杭工事・掘削工事・地盤改良工事の段階で初めて見つかることがあります。地中障害が見つかると、撤去費、運搬処分費、追加調査費、設計変更費、杭工法の変更、地盤改良範囲の変更、工期延長などが発生する可能性があります。特に、工場の建替えでは、新築建物の着工時期、生産設備の搬入時期、操業開始時期に影響するため、発注者にとって大きなリスクになります。
また、古い工場では、地中障害だけでなく、土壌汚染対策法に基づく届出や調査が関係する場合があります。過去に有害物質を使用していた工場、地下タンクや廃液槽があった工場、有害物質使用特定施設があった工場では、解体・建替え計画の初期段階で確認しておくことが重要です。
本記事では、工場の地中障害リスク、解体後・建替え前に確認すべき埋設物、追加費用が発生しやすい場面、土壌汚染対策法上の注意点、発注者が見積・契約前に確認すべきポイントを解説します。
地中障害とは何か
地中障害とは、建築工事や土木工事を行う際に、地中に残っていて工事の支障となるものを指します。
代表的なものは以下の通りです。
| 地中障害の種類 | 具体例 |
|---|---|
| 既存基礎 | 旧工場の基礎、地中梁、独立基礎、耐圧盤 |
| 既存杭 | コンクリート杭、鋼管杭、木杭、場所打ち杭 |
| コンクリートガラ | 解体時に地中へ残ったコンクリート片、基礎破片 |
| 埋設配管 | 給水管、排水管、ガス管、蒸気配管、冷却水配管 |
| 電気・通信設備 | 地中ケーブル、ハンドホール、埋設管路 |
| 地下構造物 | 地下ピット、地下室、浄化槽、油水分離槽、貯水槽 |
| タンク類 | 地下燃料タンク、薬品タンク、廃液タンク |
| 井戸・古い水路 | 井戸、暗渠、排水路、農業用水路跡 |
| 廃棄物 | 廃材、金属くず、瓦、レンガ、陶器片、産業廃棄物 |
| 土壌汚染のおそれがあるもの | 油分、薬品、重金属等に関係する埋設物 |
地中障害は、単に「邪魔なものが出てくる」という問題ではありません。見つかったものの種類によっては、撤去方法、処分方法、法令手続き、土壌調査、設計変更が必要になることがあります。
特に工場では、過去の操業内容、増築履歴、設備更新履歴、配管ルート、地下ピット、タンク、廃液処理設備などが複雑に残っている場合があります。そのため、一般的な住宅や小規模店舗よりも地中障害リスクが高くなることがあります。
なぜ工場で地中障害が問題になりやすいのか
工場は、長期間にわたり設備更新や増改築を繰り返していることが多く、過去の情報が十分に残っていない場合があります。例えば、旧工場の基礎や杭が撤去されずに残っている場合があります。増築前の建物基礎が地中に残っているケースや、古い配管やケーブルが図面に載っていないケースもあります。
また、地下ピットや排水槽が埋め戻されていたり、廃止した浄化槽やタンクが地中に残っていたりすることもあります。過去に油や薬品を扱っていた工場では、地中障害だけでなく、土壌汚染のおそれもあわせて確認する必要があります。
工場では建物だけでなく、生産設備、外構、構内道路、排水設備、受変電設備、ボイラー、タンク、配管ラックなど、多くの設備が敷地内に配置されています。これらの設備を撤去した後でも、地中の配管や基礎だけが残っていることがあります。地中障害は、工事開始前にすべてを把握することが難しいリスクです。しかし、事前に確認できる情報を整理し、調査範囲や契約条件を明確にしておくことで、追加費用や工期遅延を抑えやすくなります。
地中障害が見つかるタイミング
地中障害は、計画段階では見えにくく、工事が始まってから判明することがあります。特に多いのは、解体工事中に既存基礎や地中梁が見つかるケースです。建物の上部だけを撤去した後、地中に古い基礎や耐圧盤が残っていることがあります。
解体後の整地中には、コンクリートガラ、古い配管、井戸、浄化槽、地下ピットが見つかることがあります。新築工事の掘削中には、旧基礎、埋設配管、廃棄物、地下構造物が出てくる場合があります。
また、杭工事や地盤改良工事の途中で、既存杭、硬質障害物、地中梁、地下躯体に当たることもあります。この場合、重機の変更、掘削範囲の拡大、杭位置の変更、設計者との協議が必要になることがあります。外構工事やインフラ引込工事でも、古い雨水排水管、側溝、暗渠、地中ケーブル、未撤去の配管が見つかることがあります。
地中障害が新築工事の着工後に見つかると、工事を一時中断して、調査、撤去方法の検討、見積変更、工程見直しを行う必要があります。
解体前に確認すべき資料
地中障害リスクを抑えるには、解体前の資料確認が重要です。まず確認したいのは、竣工図、構造図、設備図、外構図です。これらの資料から、建物の基礎形状、杭の有無、地下ピット、排水設備、配管ルート、構内道路、側溝、雨水排水設備などを確認します。
過去の増改築図面や解体履歴も重要です。古い工場では、現在の建物の下や周辺に、過去の建物基礎や旧設備の一部が残っていることがあります。
地盤調査報告書があれば、支持層、地層、地下水位、埋土の状況を確認できます。土壌調査資料や敷地利用履歴があれば、過去に油、薬品、溶剤、重金属などを扱っていたかを確認する手がかりになります。
また、道路台帳、下水道台帳、行政資料、過去の届出資料から、敷地周辺のインフラや過去の利用状況を確認できる場合があります。古い工場では、図面が残っていない、現況と図面が一致しない、過去の改修内容が分からないということがあります。その場合は、現地調査、ヒアリング、試掘、地中レーダー探査などを組み合わせて確認することになります。
現地で確認すべきポイント
資料だけでは地中障害を完全に把握できません。現地確認も重要です。
発注者が確認しておきたいポイントは以下の通りです。
地面に古い基礎やコンクリートの跡がないか
使われていないマンホールや桝がないか
古い配管やケーブルの立ち上がりがないか
油タンクや薬品タンクの跡がないか
排水処理設備や浄化槽の跡がないか
敷地内に不自然な段差や沈下がないか
舗装の補修跡が多い場所がないか
過去に建物があった場所が分かるか
地下ピットや機械基礎が残っていないか
雨水排水や側溝の流れが不自然ではないか
特に、古いマンホール、使われていない配管、埋め戻し跡、舗装の切り替わり、地盤沈下の跡は、地中障害の手がかりになることがあります。
調査方法にはどのようなものがあるか
地中障害の確認には、図面調査、関係者へのヒアリング、現地踏査、試掘調査、地中レーダー探査、ボーリング調査、既存杭調査、土壌調査などがあります。
図面調査では、竣工図、構造図、設備図、過去図面を確認します。ただし、古い工場では図面と現況が一致しないことがあるため、図面だけで判断するのは危険です。
ヒアリングでは、工場の管理担当者、設備担当者、過去の施工者、長く勤務している社員などから、過去の建物配置や設備更新履歴を確認します。正式な図面がない場合でも、現場の記憶が手がかりになることがあります。
現地踏査では、マンホール、桝、基礎跡、配管跡、舗装の補修跡などを確認します。より具体的に確認したい場合は、試掘調査や地中レーダー探査を行います。試掘は実際に一部を掘って確認できる一方、調査範囲外の障害物までは把握できません。地中レーダー探査も、深さや材質によって精度に限界があります。
ボーリング調査では、地層、支持層、埋土、地下水位を確認できます。ただし、点での調査になるため、敷地全体の地中障害を完全に把握できるわけではありません。どの調査を行っても、地中障害を100％把握できるとは限りません。重要なのは、リスクの高い場所を事前に絞り込み、見積条件や契約条件に反映しておくことです。
土壌汚染リスクもあわせて確認する
工場の建替えでは、地中障害とあわせて土壌汚染リスクも確認する必要があります。過去に油、溶剤、重金属、薬品、燃料、塗料、洗浄剤などを扱っていた工場では、地中埋設物だけでなく、土壌汚染のおそれが問題になることがあります。
土壌汚染対策法では、一定規模以上の土地の形質変更を行う場合、着手日の30日前までに届出が必要になることがあります。原則として3,000㎡以上の土地の形質変更が対象ですが、現に有害物質使用特定施設が設置されている工場等の敷地では900㎡以上が基準になる場合があります。
また、有害物質使用特定施設を廃止する場合は、土壌汚染対策法第3条に基づく土壌汚染状況調査が必要になることがあります。引き続き工場等として利用する場合など、一定の要件を満たすと調査が猶予される場合もありますが、調査猶予を受けた土地で900㎡以上の土地の形質変更を行う場合には、別途届出が必要になることがあります。
ここでいう土地の形質変更は、掘削や盛土など土地の形状を変更する行為が対象で、面積は一連の工事の範囲を合算して判断されます。舗装の撤去や地盤改良などが該当するかは、自治体の運用によって異なるため、計画段階で所管窓口へ確認してください。
なお、届出期限である「着手日の30日前」の着手日は、土地の形質変更そのものに着手する日を指します。契約、設計、見積、仮設準備などの準備行為とは区別されるため、実際に掘削等へ入る日から逆算してスケジュールを確認することが重要です。
発注者は、建替え計画の初期段階で、過去に有害物質を使用していたか、有害物質使用特定施設があったか、油や薬品を扱う設備があったか、地下タンクや廃液槽があったか、土壌汚染調査の履歴があるかを確認しておく必要があります。
土壌汚染は、地中障害以上に手続きや対策に時間がかかることがあります。地中障害調査と土壌リスク確認は、できるだけ同じタイミングで進めることが望ましいです。
地中障害が見つかった場合の追加費用
地中障害が見つかった場合、追加費用が発生することがあります。
主な費用項目は以下の通りです。
| 追加費用の項目 | 内容 |
|---|---|
| 追加調査費 | 試掘、地中探査、ボーリング、分析調査 |
| 撤去費 | 既存基礎、杭、地中梁、地下ピット、タンクの撤去 |
| 運搬処分費 | コンクリートガラ、廃棄物、汚染土壌等の搬出処分 |
| 重機費 | 大型重機、破砕機、クレーン、特殊機械の追加 |
| 山留・仮設費 | 深い掘削や周辺建物への影響対策 |
| 地盤改良変更費 | 障害物により改良工法や範囲が変わる場合 |
| 杭工法変更費 | 杭位置変更、杭種変更、既存杭撤去への対応 |
| 設計変更費 | 構造設計、基礎計画、外構計画の見直し |
| 工期延長費 | 現場管理費、仮設費、工程変更による費用 |
| 土壌対応費 | 土壌調査、汚染土処理、行政手続き |
地中障害の追加費用は、発見されるまで正確に見積もることが難しい場合があります。そのため、契約前に「どこまでが見積に含まれているのか」「地中障害が出た場合の単価や精算方法はどうするのか」を確認しておくことが重要です。
地中障害が見つかった場合の工期への影響
地中障害は、費用だけでなく工期にも大きく影響します。地中障害が見つかると、工事中断、追加調査、設計変更、行政協議、処分先調整、重機手配、設備搬入遅延、引渡し遅延につながる可能性があります。
特に杭工事や地盤改良工事の途中で障害物が見つかると、工法変更や杭位置変更が必要になり、工程全体に影響することがあります。
工場の建替えでは、新工場の稼働開始日、生産設備の搬入、補助金や社内投資スケジュール、既存工場の退去期限などが決まっていることがあります。そのため、地中障害による遅れが、建築工事だけでなく事業計画全体に影響する場合があります。地中障害は、工事着手後に見つかるほど影響が大きくなります。早い段階でリスクを把握し、工程に余裕を持たせることが重要です。
見積で確認すべきポイント
地中障害リスクは、見積段階での条件整理が非常に重要です。
発注者は、解体会社、設計者、施工会社、CM会社へ次の点を確認しておく必要があります。
既存基礎や杭の撤去は見積に含まれているか
地中梁、地下ピット、浄化槽、タンクの撤去範囲は明確か
地中障害が出た場合の撤去単価は設定されているか
コンクリートガラや廃棄物の処分費は別途か
地中埋設配管やケーブル撤去は含まれているか
試掘調査や地中探査は見積に含まれているか
土壌汚染調査や届出対応は含まれているか
地中障害発見時の協議手順は決まっているか
追加費用の承認フローは決まっているか
工期延長時の扱いは明確か
解体後に新築工事へ引き継ぐ情報は整理されるか
地中障害は、見積から抜けやすい項目です。特に「地中障害は別途」とだけ書かれている場合、実際に障害物が見つかった時に大きな追加費用が発生する可能性があります。地中障害によって追加工事や設計変更が発生した場合の承認手順は、「工場建設の設計変更・追加工事をどう管理する？発注者が守るべき承認手順とコスト管理」でも整理しています。
契約前に決めておきたいこと
地中障害リスクを完全になくすことはできません。しかし、契約前に対応方針を決めておくことで、トラブルを減らすことができます。契約前には、調査範囲、見積範囲、別途条件、追加単価、協議手順、写真記録、数量確認、工程変更、設計変更、責任分担、予備費の考え方を整理しておきます。
特に、「地中障害は別途」とだけ書かれている場合は注意が必要です。障害物が見つかった場合に、誰が確認し、誰が費用を承認し、どの単価で精算するのかを決めておかないと、契約後のトラブルにつながります。
既存工場の建替えでは、解体工事と新築工事の契約が別になることがあります。この場合、解体工事で地中障害の情報を整理せずに終えると、新築工事側で再度問題になる可能性があります。解体会社、設計者、新築施工会社、CM会社の間で、解体後の地中情報を共有する仕組みを作っておくことが重要です。
既存杭をどう扱うか
工場の建替えで特に問題になりやすいのが、既存杭の扱いです。古い工場では、既存杭の位置、杭種、杭長、杭径、支持層、撤去状況が分からないことがあります。既存杭が新築建物の杭位置や基礎計画と干渉する場合、撤去、杭位置変更、基礎設計変更が必要になることがあります。
既存杭について確認すべき項目は以下の通りです。
既存杭の有無
杭種、杭径、杭長
杭位置図の有無
新築建物の杭位置との干渉
既存杭を撤去するか、残置するか
撤去できない場合の設計対応
既存杭撤去による地盤への影響
杭抜き後の埋戻し方法
新築工事への引継ぎ資料
既存杭を残置する場合でも、新築工事に影響しないことを確認する必要があります。単に「残してよい」と判断するのではなく、構造設計者や地盤調査会社と協議し、新築計画との整合性を確認することが重要です。
埋設配管・地下タンクにも注意する
工場では、地中に多くの配管やタンクが残っていることがあります。特に注意したいものは、給水管、排水管、工業用水配管、冷却水配管、蒸気配管、ガス管、圧縮空気配管、薬液配管、廃液配管、地中電線管、通信管路、地下燃料タンク、薬品タンク、油水分離槽、浄化槽などです。
これらは、新築工事の掘削時に支障となるだけでなく、漏えい、土壌汚染、残液処理、廃棄物処分の問題につながることがあります。
特に地下タンクや廃液配管がある場合は、撤去前に内容物の確認、洗浄、ガス濃度測定、法令手続き、処分方法の確認が必要になることがあります。
解体工事と新築工事の間で情報を引き継ぐ
地中障害リスクを減らすには、解体工事と新築工事の情報連携が重要です。解体工事で見つかった地中障害や撤去範囲は、必ず記録として残し、新築工事側へ引き継ぐ必要があります。
引き継ぐべき情報は、撤去した基礎・杭・配管の位置、残置した既存杭や基礎の位置、地中障害が見つかった場所、追加掘削した範囲、埋戻し材の種類、廃棄物や汚染のおそれがあった場所などです。
写真記録、位置図、撤去範囲図、施工記録を残しておくことで、新築工事側の判断がしやすくなります。これらの情報が不足していると、新築工事の段階で再度調査や確認が必要になり、工程が遅れる可能性があります。解体後に新築まで期間が空く場合も、記録を残しておくことが重要です。
発注者が施工者へ確認すべきこと
工場の解体・建替えを計画する発注者は、施工者や設計者へ次の点を確認しておく必要があります。
既存建物の基礎・杭・地下構造物を確認したか
解体見積に地中障害撤去費が含まれているか
地中障害が出た場合の単価や精算方法は決まっているか
既存杭の位置と新築杭の干渉を確認したか
地中埋設配管や地下タンクの有無を確認したか
試掘や地中レーダー探査を行う必要があるか
有害物質使用特定施設の廃止に伴う土壌汚染状況調査が必要か
土壌汚染対策法第4条の届出が必要か
調査猶予中の土地で900㎡以上の形質変更に該当しないか
土地の形質変更面積を確認したか
30日前の届出期限を工程に反映しているか
解体後の地中情報を新築工事へ引き継ぐ方法は決まっているか
追加費用の承認フローは決まっているか
工期への影響をどのように管理するか
予備費を設定しているか
発注者は、地中障害の有無を自ら判断する必要はありません。ただし、地中障害が起きた場合に誰が確認し、誰が費用を承認し、工程をどう見直すのかを決めておくことが重要です。
アスベスト・PCBとあわせて確認するとよい
古い工場の解体・建替えでは、地中障害だけでなく、アスベストやPCBも確認する必要があります。アスベストは、屋根、外壁、天井、床、配管保温材、耐火被覆材などに含まれている可能性があります。PCBは、古いキュービクル、変圧器、コンデンサー、照明安定器などに関係する可能性があります。これらは、いずれも工事中に見つかると、追加費用や工期遅延につながるリスクです。
特に、築30年以上の工場、増築・改修履歴が多い工場、竣工図や設備図が不足している工場、地下タンクや排水処理設備があった工場、過去に油・薬品・溶剤を扱っていた工場では、地中障害、アスベスト、PCBをまとめて確認しておくと安全です。
アスベスト調査の詳細は、「工場のアスベスト調査はいつ必要？改修・解体前に発注者が確認すべきポイント」で解説しています。
PCB確認の詳細は、「工場の古いキュービクル・変圧器にPCBは残っていないか？2027年3月期限に向けた改修・解体前の確認ポイント」で解説しています。
CM方式を活用した地中障害リスクの整理
地中障害は、工事が始まるまで完全には分からないリスクです。そのため、発注者は「地中障害が出ないこと」を前提にするのではなく、「出た場合にどう対応するか」を事前に整理しておく必要があります。
CM方式を活用することで、発注者の立場から、調査範囲、見積条件、契約条件、工程、追加費用の承認フローを整理しやすくなります。
例えば、CM会社は次のような支援を行うことができます。
既存図面・設備図・解体履歴の整理
地中障害リスクの洗い出し
試掘・地中探査・地盤調査の必要性整理
土壌汚染対策法上の届出・調査要否の確認支援
解体会社・施工会社への見積条件整理
地中障害発見時の協議フロー作成
追加費用の承認ルール整理
解体工事と新築工事の情報引継ぎ
土壌汚染・アスベスト・PCBリスクとの同時整理
工期遅延リスクの整理
予備費設定の検討
ただし、CM会社は地中障害の有無や土壌汚染の有無を保証する立場ではありません。実際の調査、分析、設計判断、撤去方法、法令手続きについては、設計者、施工者、解体会社、地盤調査会社、土壌調査会社、所管行政庁、専門家へ確認する必要があります。
発注者が確認すべきチェックリスト
工場の地中障害リスクを確認する際は、以下の項目を整理しておくことが重要です。
| 確認項目 | チェック内容 |
|---|---|
| 既存図面 | 竣工図、構造図、設備図、外構図があるか |
| 増改築履歴 | 過去の増築・撤去・設備更新の履歴を確認したか |
| 既存基礎 | 旧基礎、地中梁、耐圧盤が残っている可能性があるか |
| 既存杭 | 杭種、杭径、杭長、位置図を確認したか |
| 地下構造物 | 地下ピット、浄化槽、貯水槽、油水分離槽がないか |
| 埋設配管 | 給排水、ガス、蒸気、冷却水、薬液、廃液配管を確認したか |
| 地中ケーブル | 電気・通信管路、ハンドホールの有無を確認したか |
| 地下タンク | 燃料タンク、薬品タンク、廃液タンクがないか |
| 廃棄物 | コンクリートガラ、産廃、埋設廃棄物の可能性がないか |
| 土壌汚染 | 油、薬品、溶剤、重金属の使用履歴を確認したか |
| 第3条調査 | 有害物質使用特定施設の廃止に伴う土壌汚染状況調査が必要か |
| 調査猶予 | 調査猶予中の土地で900㎡以上の形質変更に該当しないか |
| 土地の形質変更 | 3,000㎡以上または900㎡以上の届出対象に該当するか |
| 着手日 | 土地の形質変更に着手する30日前までの届出期限を確認したか |
| 調査方法 | 試掘、地中探査、ボーリング調査が必要か |
| 見積条件 | 地中障害撤去費が含まれているか、別途か |
| 追加単価 | 障害物撤去、処分、重機追加の単価を確認したか |
| 承認フロー | 地中障害発見時の確認・承認手順を決めたか |
| 工期影響 | 追加調査・撤去・設計変更の期間を見込んだか |
| 情報引継ぎ | 解体工事から新築工事へ記録を引き継ぐか |
| 予備費 | 追加費用に備えた予算枠を設定したか |
| 関連リスク | アスベスト、PCB、残置物も確認したか |
このチェックリストは、工場の解体、建替え、増築、外構改修、地盤改良、既存工場の購入前確認にも活用できます。
地中障害は建替え前にリスクを見える化することが重要
工場の地中障害は、地上から見ただけでは分からないリスクです。旧基礎、既存杭、地中梁、地下ピット、埋設配管、地下タンク、コンクリートガラ、廃棄物、土壌汚染のおそれなどが、解体後や新築工事中に見つかることがあります。
地中障害が見つかると、撤去費、運搬処分費、追加調査費、設計変更費、杭工法変更費、地盤改良変更費、工期延長費などが発生する可能性があります。工場の場合、新築建物の竣工時期や生産設備の搬入時期に影響するため、発注者にとって大きなリスクになります。
地中障害リスクを完全になくすことはできません。しかし、既存図面、構造図、設備図、過去の増改築履歴、地盤調査、試掘、地中探査、土壌調査などを組み合わせることで、リスクを見える化することは可能です。
また、土壌汚染対策法では、一定規模以上の土地の形質変更について、着手日の30日前までに届出が必要になる場合があります。原則として3,000㎡以上、現に有害物質使用特定施設が設置されている工場等の敷地では900㎡以上が目安になる場合があります。さらに、有害物質使用特定施設を廃止する場合は、同法第3条に基づく土壌汚染状況調査が必要になることがあります。
発注者は、地中障害が見つかった場合の追加費用、撤去単価、協議手順、承認フロー、工期延長の扱いを契約前に整理しておく必要があります。
古い工場を解体・建替えする場合は、地中障害だけでなく、アスベスト、PCB、残置物、土壌汚染のリスクもあわせて確認し、計画初期から発注条件に反映しておくことが重要です。
【重要事項】
本記事は、工場の地中障害、埋設物、解体後・建替え前の確認事項、追加費用、土壌汚染リスクに関する一般的な考え方を整理したものであり、特定案件における地中障害の有無、土壌汚染の有無、法令適合、届出要否、撤去方法、処分方法、設計変更、追加費用、工期、施工品質、安全性を保証するものではありません。地中障害・埋設物・土壌汚染への対応は、敷地の履歴、過去の用途、既存図面の有無、地盤条件、埋設物の種類、工事内容、土地の形質変更面積、自治体の運用、関係法令によって異なります。個別案件については、設計者、施工者、解体会社、地盤調査会社、土壌調査会社、所管行政庁、自治体、CM会社および専門家へご確認ください。
